باشگاه خبرنگاران جوان؛ مریم رضایی - اسماعیل اکبری، معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری فارس، در نشست خبری به با اشاره به اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اظهار کرد: برای درک بهتر این قانون باید وضعیت املاک و اسناد را به چند بخش تقسیم کرد. بخشی از املاک دارای سند رسمی هستند و بخشی دیگر فاقد سند رسمی‌اند. در میان املاک دارای سند رسمی نیز شرایط متفاوتی وجود دارد که شهروندان باید نسبت به آن آگاهی کامل داشته باشند.

او افزود: اسناد مالکیت سبزرنگی که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند، مشمول مقررات جدید هستند و پس از صدور این اسناد، هیچ‌گونه معامله عادی نسبت به آنها در محاکم قضایی، ادارات دولتی و دستگاه‌های اجرایی پذیرفته نخواهد شد. در صورت انجام معامله عادی، خریدار امکان مراجعه به دادگاه برای اثبات مالکیت را ندارد و صرفاً می‌تواند برای استرداد وجه پرداختی اقدام کند.

اکبری ادامه داد: درباره اسناد رسمی صادرشده از ابتدای سال ۱۳۹۶ نیز قانونگذار مهلتی دو ساله تعیین کرده است. دارندگان این اسناد از اول خردادماه ۱۴۰۵ به مدت دو سال فرصت دارند برای تنظیم سند رسمی یا طرح دعوا و پیگیری حقوق خود اقدام کنند. پس از پایان این مهلت، مراجعه به دادگاه‌ها و دستگاه‌های اجرایی برای استناد به معاملات عادی امکان‌پذیر نخواهد بود.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری فارس با بیان اینکه بسیاری از خریداران از تاریخ صدور اسناد و وضعیت حقوقی آنها اطلاع کافی ندارند، گفت: به منظور جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص، توصیه می‌شود همه افرادی که دارای اسناد عادی هستند، نسبت به ثبت مدارک خود در سامانه ثبت ادعا (ساغر) اقدام کنند تا حقوق آنان در آینده با مشکل مواجه نشود.

او تأکید کرد: یکی از اهداف اصلی قانون الزام، ایجاد امنیت روانی در معاملات و جلوگیری از فروش مکرر یک ملک، معاملات معارض و بروز اختلافات حقوقی است. با ثبت اطلاعات در سامانه‌های قانونی، مالکیت افراد به صورت شفاف مشخص می‌شود و زمینه بسیاری از دعاوی و اختلافات از بین می‌رود.

اکبری خاطرنشان کرد: تمامی معاملات اموال غیرمنقول باید از طریق سامانه کاتب انجام شود و هرگونه سند یا مبایعه‌نامه‌ای که خارج از این سامانه تنظیم شود، حتی اگر دارای کد رهگیری باشد، فاقد اعتبار قانونی است. شهروندان باید هنگام انجام معامله اطمینان حاصل کنند که اطلاعات معامله در سامانه کاتب ثبت شده باشد.

او با اشاره به نقش مشاوران املاک در اجرای قانون گفت: قانونگذار برای بنگاه‌های معاملاتی که خارج از سامانه کاتب اقدام به تنظیم قرارداد کنند، ضمانت اجرا‌های مشخصی در نظر گرفته است. در مرتبه نخست، علاوه بر استرداد حق دلالی، مشاور املاک به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم و پروانه کسب وی به مدت شش ماه تعلیق می‌شود. در صورت تکرار، جریمه به شش برابر افزایش یافته و پروانه کسب برای یک سال تعلیق خواهد شد و در مرتبه سوم نیز پروانه کسب به طور کامل ابطال می‌شود.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری فارس در بخش دیگری از سخنان خود درباره خرید و فروش اراضی حاشیه شهر‌ها گفت: امکان معامله اراضی واقع در محدوده شهر، منوط به نوع کاربری آنهاست. چنانچه کاربری زمین طبق طرح‌های مصوب شهری، مسکونی باشد، خرید و فروش آن از طریق سامانه کاتب امکان‌پذیر است؛ اما اراضی دارای کاربری‌هایی نظیر فضای سبز، آموزشی، مذهبی و مشابه آن، پیش از تغییر کاربری قانونی قابل معامله نیستند.

او افزود: اراضی خارج از محدوده خدماتی شهر‌ها و روستا‌ها نیز به عنوان زمین مسکونی قابل خرید و فروش نیستند و تنها در چارچوب ضوابط قانونی و متناسب با نوع کاربری آنها، از جمله اراضی کشاورزی، امکان انجام معامله وجود دارد.

اکبری با هشدار نسبت به پیامد‌های بی‌توجهی به مهلت‌های تعیین‌شده در قانون اظهار کرد: افرادی که در سال‌های گذشته معاملات عادی انجام داده‌اند، باید در مهلت مقرر نسبت به ثبت ادعا یا پیگیری حقوق خود اقدام کنند؛ در غیر این صورت پس از پایان مهلت قانونی، امکان استناد به این معاملات در مراجع رسمی از بین خواهد رفت و تنها امکان مطالبه وجه پرداختی برای آنان باقی می‌ماند.

معاملات خارج از سامانه کاتب فاقد اعتبار است

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری فارس، با تشریح ابعاد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بر ضرورت ثبت معاملات در سامانه کاتب و ثبت ادعا‌های مالکیتی در سامانه «ساغر» تأکید کرد و گفت: هدف اصلی این قانون ایجاد امنیت حقوقی و روانی برای شهروندان، جلوگیری از معاملات معارض و کاهش اختلافات ملکی است.

او با بیان اینکه املاک از منظر این قانون به دو دسته دارای سند رسمی و فاقد سند رسمی تقسیم می‌شوند، اظهار کرد: اسناد رسمی نیز مشمول مقررات متفاوتی هستند. اسناد مالکیت سبزرنگی که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند، تحت هیچ شرایطی قابلیت معامله عادی ندارند و هرگونه معامله با سند عادی درباره این املاک در محاکم قضایی، ادارات دولتی و سایر دستگاه‌های اجرایی پذیرفته نخواهد شد.

اکبری افزود: در صورتی که فردی پس از صدور این اسناد اقدام به معامله عادی کند، امکان مراجعه به دادگاه برای اثبات مالکیت را نخواهد داشت و تنها می‌تواند نسبت به استرداد وجه پرداختی خود اقدام کند؛ موضوعی که در شرایط تورمی ممکن است خسارت‌های قابل توجهی برای خریداران به همراه داشته باشد.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری فارس درباره اسناد رسمی صادر شده از ابتدای سال ۱۳۹۶ نیز گفت: بر اساس قانون، دارندگان معاملات عادی مربوط به این املاک از اول خردادماه ۱۴۰۵ به مدت دو سال فرصت دارند برای تنظیم سند رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی یا طرح دعوا در مراجع قضایی اقدام کنند. پس از پایان این مهلت، امکان استناد به این معاملات در دادگاه‌ها و دستگاه‌های اجرایی وجود نخواهد داشت.

او تصریح کرد: بسیاری از خریداران از تاریخ صدور سند رسمی ملک مورد معامله اطلاع دقیقی ندارند و ممکن است در آینده با مشکل عدم پذیرش دعوا مواجه شوند؛ از این رو توصیه می‌شود همه افرادی که دارای اسناد عادی هستند، برای حفظ حقوق خود نسبت به ثبت ادعا در سامانه «ساغر» اقدام کنند.

اکبری با اشاره به اهداف قانون الزام اظهار کرد: قانونگذار برای جلوگیری از فروش چندباره یک ملک، معاملات معارض و ایجاد اطمینان خاطر برای مالکان، سامانه ثبت ادعا یا همان سامانه ساغر را پیش‌بینی کرده است تا افراد بتوانند مستندات و ادعا‌های مالکیتی خود را در آن ثبت کنند.

او ادامه داد: ثبت اطلاعات در سامانه‌های پیش‌بینی شده در قانون، علاوه بر جلوگیری از بروز اختلافات ملکی، موجب آرامش خاطر شهروندان می‌شود؛ چراکه مالک ثبت‌شده در سامانه می‌تواند به‌سادگی از حقوق خود دفاع کند و نگرانی از انتقال ملک به اشخاص دیگر نداشته باشد.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری فارس تأکید کرد: از این پس تنها معاملاتی دارای اعتبار قانونی هستند که در سامانه کاتب ثبت شوند و تنظیم هرگونه قرارداد یا مبایعه‌نامه خارج از این سامانه، حتی اگر دارای کد رهگیری باشد، فاقد اعتبار است.

او خطاب به شهروندان گفت: صرف دریافت کد رهگیری نباید ملاک اطمینان باشد و خریداران و فروشندگان باید اطمینان حاصل کنند که معامله آنان در سامانه کاتب ثبت شده است؛ در غیر این صورت قرارداد تنظیم‌شده از حمایت‌های قانونی برخوردار نخواهد بود.

اکبری با اشاره به ضمانت اجرای قانونی برای مشاوران املاک متخلف اظهار کرد: بنگاه‌های معاملات ملکی حق تنظیم قرارداد خارج از سامانه کاتب را ندارند. در صورت تخلف برای بار نخست، علاوه بر استرداد حق دلالی، سه برابر مبلغ دریافتی جریمه شده و پروانه کسب آنان به مدت شش ماه تعلیق می‌شود. در صورت تکرار، جریمه به شش برابر افزایش یافته و پروانه کسب به مدت یک سال تعلیق خواهد شد و در مرتبه سوم نیز پروانه کسب به طور کامل ابطال می‌شود.

او در بخش دیگری از سخنان خود درباره خرید و فروش اراضی حاشیه شهر‌ها گفت: امکان معامله اراضی واقع در محدوده شهر به نوع کاربری آنها بستگی دارد. چنانچه زمین بر اساس طرح تفصیلی و طرح هادی دارای کاربری مسکونی باشد، امکان خرید و فروش آن از طریق سامانه کاتب وجود دارد، اما اراضی با کاربری‌هایی مانند فضای سبز، آموزشی، مذهبی و مشابه آن تا پیش از تغییر کاربری قانونی قابل معامله نیستند.

اکبری افزود: اراضی خارج از محدوده خدماتی شهر‌ها و روستا‌ها نیز به عنوان زمین مسکونی قابل خرید و فروش نیستند و معامله آنها صرفاً در چارچوب کاربری‌های قانونی از جمله اراضی کشاورزی امکان‌پذیر است.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری فارس در پایان با هشدار نسبت به عواقب بی‌توجهی به مهلت‌های قانونی گفت: افرادی که در گذشته معاملات عادی انجام داده‌اند، باید در بازه زمانی تعیین‌شده نسبت به ثبت ادعا یا پیگیری حقوق خود اقدام کنند؛ در غیر این صورت پس از پایان مهلت قانونی، امکان مراجعه به دادگاه‌ها و دستگاه‌های اجرایی را از دست خواهند داد و صرفاً می‌توانند برای استرداد وجه پرداختی خود اقدام کنند.