باشگاه‌خبرنگاران‌جوان؛محبوبه‌کباری - بهروز آقایی، کارشناس اجاره دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در میز اقتصاد درباره جزئیات مصوبه جدید بازار اجاره گفت: قراردادها در صورت درخواست مستاجر تمدید خواهد شد و این موضوع به شکل خودکار انجام نمی‌شود.

وی با بیان اینکه سقف افزایش اجاره‌بها برای تمدید قراردادها حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است، اظهار کرد: این عدد، حداکثر میزان افزایش است و می‌تواند کمتر از این مقدار باشد؛ یعنی ممکن است افزایش ۲۰ درصد، ۱۴ درصد یا حتی کمتر از سال گذشته تعیین شود. سقف اعلام‌شده ۲۵ درصد است.

آقایی با اشاره به حذف ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها افزود: وزارت راه و شهرسازی براساس تکلیف قانونی خود و با توجه به شرایطی از جمله اینکه نرخ تورم در استان‌ها بیش از ۳۰ درصد باشد، می‌تواند پیشنهاد تعیین نرخ حداکثر افزایش اجاره‌بها را به شورای عالی مسکن ارائه کند.

وی ادامه داد: این یک تکلیف قانونی برای وزارت راه و شهرسازی بوده و در سال گذشته نیز در قالب بسته مدیریت بازار اجاره بر انجام این اقدام تاکید شده بود. تقریباً تمامی استان‌های کشور سقف نرخ افزایش اجاره‌بها را اعلام کردند و تا همین اواخر نیز تقریباً استانی باقی نمانده بود که این عدد را اعلام نکرده باشد.

کارشناس اجاره دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه اعداد اعلام‌شده در استان‌ها متفاوت بود، گفت: این ارقام بین ۲۵، ۲۶ و ۲۷ درصد متغیر بود و در برخی مناطق ممکن بود اعداد کمی کمتر یا بیشتر، حتی ۲۸، ۲۹ یا ۳۰ درصد نیز اعلام شود.

آقایی تصریح کرد: اما مصوبه‌ای که اکنون توسط سران محترم قوا ابلاغ شده، مصوبه متاخر و مورد تاکید خواهد بود. براساس این مصوبه، نرخ حداکثر ۲۵ درصد و مبنای تمدید قراردادهای اجاره نیز همین عدد ۲۵ درصد خواهد بود.

وی درباره تفاوت میان اعداد اعلام‌شده قبلی استان‌ها و عدد جدید ۲۵ درصد گفت: عددهای ۲۷ درصدی که در برخی استان‌ها اعلام شده بود، براساس تکلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی و شرایط محلی انجام شد، اما به دلیل شرایط اضطراری حاکم بر بازار اجاره، به‌خصوص برای مستاجران، نیاز بود سران قوا ورود کنند و این مصوبه را به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی ابلاغ کردند.

آقایی درباره این موضوع که آیا سقف ۲۵ درصد فقط برای تمدید قراردادهاست یا قراردادهای جدید را هم شامل می‌شود، گفت: 

 مصوبه سران قوا تاکید دارد که برای تمدید قراردادها، عدد ۲۵ درصد مبنا خواهد بود.

وی افزود: سقف‌هایی که استان‌ها براساس شرایط محلی خود اعلام کرده‌اند، می‌تواند برای املاک یا ساختمان‌های مسکونی جدیدی که به مستاجر جدید اجاره داده می‌شود، مبنای عمل قرار گیرد.

کارشناس اجاره دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تاکید کرد: عدد ۲۵ درصد برای تمدید قراردادها در تمامی نقاط کشور و براساس مصوبه ابلاغی سران قوا اعمال خواهد شد.

وی در پاسخ به این پرسش که این تمدید یک‌ساله شامل چه قراردادهایی می‌شود، اظهار کرد: براساس مصوبه، کلیه قراردادهای اجاره مسکونی که مدت قرارداد آنها از تاریخ ابلاغ مصوبه یعنی ۳۰ خردادماه تا پایان سال به اتمام می‌رسد، در صورت درخواست مستاجر به مدت یک سال تمدید خواهد شد.

آقایی ادامه داد: بنابراین اگر موعد قرارداد اجاره فردی امروز، هشتم تیر باشد یا قرارداد دیگری در روزهای پایانی سال مانند ۲۸ اسفندماه به پایان برسد، در صورت درخواست مستاجر دقیقاً به مدت یک سال تمدید می‌شود.

وی خاطرنشان کرد: این تمدید فقط در صورت درخواست مستاجر انجام می‌شود و مبلغ اجاره نیز براساس مصوبه جدید حداکثر ۲۵ درصد افزایش خواهد داشت.

مستاجران متخلف از سقف افزایش اجاره‌بها تا ۵ سال فرصت شکایت دارند

 کارشناس اجاره دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در ادامه توضیحات خود درباره مصوبه سقف افزایش اجاره‌بها اظهار کرد: ممکن است صاحبخانه‌ای اعلام کند که به سقف ۲۵ درصد کاری ندارد و بخواهد افزایش ۳۰، ۴۰ درصدی یا هر عدد دیگری را روی اجاره‌بها اعمال کند؛ اما برای این موضوع سازوکار قانونی پیش‌بینی شده است.

وی افزود: براساس یکی از تبصره‌های ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، مستاجر تا پنج سال فرصت دارد در صورتی که مبلغی بیش از سقف مجاز پرداخت کرده باشد، نسبت به آن شکایت کند.

آقایی ادامه داد: حتی اگر قرارداد منعقد شده باشد، مستاجر تا پنج سال بعد نیز می‌تواند برای پیگیری موضوع اقدام کند. همچنین مشاور املاکی که خارج از چارچوب تعیین‌شده اقدام به تنظیم قرارداد و ثبت افزایش غیرمجاز اجاره‌بها کند، توسط سازمان تعزیرات حکومتی مورد پیگیری قرار خواهد گرفت و مشمول جریمه می‌شود.

وی با اشاره به وضعیت بازار اجاره گفت: وقتی نرخ تورم حوزه اجاره را در سه ماه اخیر بررسی می‌کنیم، این نرخ بسیار نزدیک به همان اعداد ۲۵، ۲۶ یا ۲۷ درصدی است که سال گذشته توسط استان‌ها اعلام شده بود.

کارشناس اجاره دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی افزود: این موضوع نشان می‌دهد موجران مسئولیت اجتماعی خود را تا حد زیادی انجام داده‌اند و در بسیاری از موارد افزایش اجاره‌بها در محدوده سقف‌های تعیین‌شده اتفاق افتاده است.

آقایی ادامه داد: البته باید توجه داشت که سال گذشته این سیاست برای همه شهرهای کشور اجرا نشد. از حدود ۱۴۰۰ شهر کشور، تنها برای حدود ۱۵۰ شهر سقف افزایش اجاره‌بها تعیین شده بود و بسیاری از شهرها تابع این سازوکار نبودند.

وی تصریح کرد: با این حال براساس آمار رسمی مرکز آمار، نرخ تورم نقطه به نقطه در حوزه اجاره در سه ماه اخیر نسبت به سال گذشته حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد بوده است؛ یعنی حتی در برخی ماه‌ها حدود یک‌سوم نرخ تورم عمومی کشور.

آقایی گفت: این موضوع در درجه اول نشان‌دهنده تعامل میان موجران و مستاجران در تمدید قراردادها با نرخ‌های اعلام‌شده است و در مرحله دوم نشان می‌دهد سیاست‌های حمایتی و اقداماتی که در این حوزه انجام شده، تا حدی می‌تواند در بازار اثرگذار باشد.

وی درباره تفاوت میان قیمت‌های اعلامی در آگهی‌ها و قیمت‌های واقعی معاملات اظهار کرد: اکنون به دلیل اینکه درصدها و قیمت‌ها در برخی سکوها و سامانه‌ها اعلام می‌شود، ممکن است اعداد موجود در آگهی‌ها با واقعیت معاملات متفاوت باشد.

آقایی افزود: اگر از قبل اطلاع داشتم، حتماً آماری از سامانه‌های موجود ارائه می‌کردم، اما به‌طور قطع قیمت‌های معامله‌شده واقعی کمتر از قیمت‌هایی است که در آگهی‌ها مشاهده می‌شود.

وی تاکید کرد: نکته مهم این است که روند رشد قیمت را نمی‌توان صرفاً از طریق سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها مشخص کرد، چراکه در این فضا مشخص نیست قیمت اجاره همین ملک در سال گذشته چقدر بوده و امسال چه میزان افزایش پیدا کرده است. این موضوع نیازمند بررسی آمار رسمی قراردادهای ثبت‌شده است.

کارشناس اجاره دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: براساس داده‌های رسمی، دو موضوع مشخص است؛ نخست اینکه اغلب قراردادها، نه همه آنها، تمدید می‌شوند و معمولاً نیز در محدوده سقف مجاز یا نزدیک به آن انجام می‌گیرد.

وی افزود: موضوع دوم این است که بازار مسکن در ایران، به‌ویژه بازار اجاره، یک بازار خصوصی است و سیاست‌گذاری و مداخله در آن بسیار پیچیده است. ایجاد تعادل میان منافع موجر، مستاجر و سرمایه‌گذار حوزه مسکن کار ساده‌ای نیست و رسیدن به یک نقطه تعادل همواره با چالش‌هایی همراه خواهد بود.

آقایی خاطرنشان کرد: قطعاً هر سیاستی ممکن است محل نقد باشد، اما هدف این است که ضمن ساماندهی بازار، منافع هر دو طرف یعنی موجر و مستاجر در نظر گرفته شود.

وی درباره تمدید خودکار قراردادها نیز گفت: به جز دوره کرونا، ما به‌طور معمول بحث تمدید خودکار قراردادها را نداشتیم. در شرایط عادی، سازوکار بازار مبنای عمل است و این نوع مداخله باید تنها در شرایط خاص و اضطراری انجام شود.

آقایی تاکید کرد: اگر بازار به‌صورت طبیعی کار کند و برای مثال افزایش اجاره‌بها حدود ۳۰ درصد باشد، در شرایطی که تورم نقطه به نقطه کمتر از این میزان باشد، شاید نیاز به مداخله کمتر باشد؛ اما در شرایط اضطرار، برای ساماندهی بازار و دفاع از منافع هر دو گروه موجر و مستاجر، ورود سیاست‌گذار می‌تواند ضروری باشد.